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 « Le taux de participation ou de représentativité des copropriétaires aux assemblées générales est une donnée importante qui permet d’apprécier l’adéquation ou non des règles de majorité actuelles à la réalité de terrain, d’autant plus qu’il n’existe aucune statistique sur le sujet. La qualité des débats et les pouvoirs de l’assemblée générale sont aussi des indicateurs qui permettent de savoir si les copropriétaires « subissent » leur syndic ou si, au contraire, ils travaillent en bonne intelligence avec lui », explique l'association des consommateurs.

 Près des trois quarts des assemblées générales connaissent un taux variant entre 25% et 75%. Le taux moyen de participation aux assemblées générales est de 50,95%. Un résultat bien trop faible pour permettre une bonne gestion de la copropriété. On observe que les taux de faible participation (inférieur à 25%) revêtent une certaine stabilité, nonobstant la taille de la copropriété. Alors que plus la copropriété est importante, plus le taux des fortes participations décroit, passant ainsi de 29,63% (pour les copropriétés de 10 lots ou moins) à 2,15% (pour celles de plus de 300 lots).

Par ailleurs, les débats ne sont jugés intéressants ou constructifs que dans 48,62% des cas. Toutefois, ce point doit être corrigé en fonction de la personne qui mène les débats durant l’assemblée générale. Dans un peu moins d’un cas sur deux (46,57%), les débats sont menés conjointement par le président de séance et le syndic. Mais pour 34.21% des copropriétés concernées, c’est le syndic qui mène seul les débats.

Les débats apparaissent systématiquement de moins bonne qualité lorsqu’ils sont animés uniquement par le syndic. Lorsque le syndic prend en charge la direction des débats, ceux-ci apparaissent clairement comme orientés et ne se font pas à l’avantage des copropriétaires. Ils sont qualifiés d’intéressants et constructifs dans 32,28% des cas lorsque le syndic les dirige seul, contre 57,11% lorsque le président de séance y participe. De même, les discussions sont qualifiées d’inexistantes dans près de 20% des cas lorsque le syndic agit seul.

Deux autres points sont à mettre en relation avec la qualité des débats : le taux de participation et la taille de la copropriété. Ainsi, plus le taux de participation à l’assemblée générale est important, plus les débats apparaissent comme intéressants et constructifs. Mais l’échange devient plus compliqué en assemblée générale dans des ensembles immobiliers de grandes tailles.

L’assemblée générale se prononce sur des projets de résolutions élaborés par le syndic, généralement en collaboration avec le conseil syndical. Les copropriétaires ne peuvent se prononcer que sur les points inscrits à l’ordre du jour de la séance, il n’en demeure pas moins que ces derniers disposent d’un droit d’amendement de la résolution, à condition toutefois de ne pas en dénaturer l’objet.

Dans près des deux tiers des cas (63,53%), l’assemblée générale arrive à modifier la rédaction initiale de certains projets de résolution. En revanche, lorsque le syndic assume seul la direction des débats, les projets de résolutions apparaissent bien plus cristallisés, puisque l’assemblée générale ne parvient à les modifier que dans un peu plus de 25% des cas (26,73%) contre 73,27% dans les autres cas. Un tel écart met en exergue un réel problème en matière de direction des débats et d’autoritarisme. De même, toujours dans le cadre de débats dirigés par le seul gestionnaire, le contrat du syndic n’est négocié durant l’assemblée générale que dans 31,72% des cas (contre 68,28% lorsque le président de séance participe à cette direction). Lorsque le contrat est discuté en assemblée générale ou, préalablement, par le conseil syndical, les principaux points de négociation sont dans plus de 75% des cas, les honoraires de gestion courante, ou leurs modalités de révision d’une année sur l’autre et la durée du contrat.

Le dernier point de négociation concerne la question du compte bancaire séparé. En théorie, le compte séparé constitue le mode de gestion « normal » des copropriétés, le syndic ayant l’obligation d’en ouvrir un au début de son mandat. Toutefois, le gestionnaire peut solliciter de l’assemblée générale une dispense d’ouverture d’un tel compte en précisant bien que l’ouverture d’un compte bancaire séparé entraînera une augmentation des honoraires d’au moins 20%.

Le compte bancaire séparé est ouvert dans un peu plus d’une copropriété sur deux (58,19%), un résultat largement insuffisant. Et la proportion tombe à 30,54% lorsque les débats sont dirigés par le seul syndic. Cela montre à quel point certains professionnels refusent toute discussion sur le sujet ou procèdent à un « chantage aux honoraires ». A l’inverse, le taux est nettement plus important (69,46%) lorsqu’un copropriétaire explique en séance les avantages d’un tel mode de gestion.

Les propositions de la CLCV pour réduire les dysfonctionnements des assemblées générales

Pour éviter que l’absentéisme ne puisse avoir des conséquences négatives sur la bonne gestion des copropriétés, La CLCV préconisent plusieurs mesures. La première concerne une réforme en profondeur des règles de majorité afin que ne soient prises en compte que les voix des copropriétaires présents et représentés. Cela évitera ainsi des situations de blocage en raison du peu de participants et poussera, peut-être, les copropriétaires à participer à l’assemblée générale. La seconde concerne les copropriétés composées majoritairement de locataires non associés à la gestion de leur immeuble. Les locataires pourront être mandatés par leur bailleur pour siéger au conseil syndical. A l’heure actuelle, un locataire peut déjà, à la demande de son propriétaire, le représenter en assemblée générale et participer aux votes des différentes résolutions.

Le point le plus important concerne l’ouverture du compte bancaire séparé, la CLCV demande que le compte bancaire séparé soit, réellement obligatoire, sans possibilité de dispense.

Méthodologie

3.622 personnes, réparties à 83% de copropriétaires occupants et à 17% de copropriétaires bailleurs, ont répondu, sur l’ensemble du territoire, à notre enquête durant les mois de janvier et février 2012.
Les copropriétés concernées par ce sondage sont très variées puisqu’elles sont composées (en lots principaux, à l’exception des caves, garages…) : à 15,49%, de 10 lots ou moins ; à 39,84%, de 11 à 50 lots ; à 23,22%, de 51 à 100 lots ; à 16,32%, de 101 à 300 lots ; à 5,32% de plus de 300 lots.
83% de copropriétaires occupants.
44% font partis du conseil syndical (dont 73% entre 51 ans et 70 ans).

Source: CLCV
 

C’est pourquoi, la CLCV a choisi, de leur donner enfin la parole. Il s’agit, ni plus ni moins, de leur demander ce qu’ils pensent de leur copropriété, du fonctionnement du conseil syndical, de la qualité des débats en assemblée générale ou de la réactivité de leur syndic. Plus de 3 600 copropriétaires ont été approchés à cette fin.

Ainsi, concernant les conseillers syndicaux, s’ils peinent parfois à communiquer sur leur activité, ils sont majoritairement jugés efficaces par les copropriétaires, avec quelques réserves cependant, la principale critique faite étant d’être parfois trop proche du syndic, au détriment de l’intérêt des copropriétaires.

Pour les gestionnaires, moins d’un copropriétaire sur deux se déclare satisfait de son syndic, ce qui montre les efforts que cette profession a à faire pour restaurer son image. Le défaut de réactivité suite aux sollicitations des copropriétaires ou du conseil syndical constitue le principal reproche fait.

Sur les assemblées générales, sans surprise il apparaît que celles-ci sont désertées, le taux moyen de participation étant d’à peine plus de 50 %. Par ailleurs, les débats ne sont jugés intéressants ou constructifs que dans 48 % des cas.
Toutefois, ce point doit être corrigé en fonction de la personne qui mène les débats durant l’assemblée générale.
Ainsi, lorsque cette direction est assurée par le seul syndic, les débats ne sont intéressants que dans 32 % des cas, contre 57 % lorsque le président de séance, désigné parmi les copropriétaires, en prend la direction. De même, on constate que les copropriétaires ont davantage de difficultés à négocier le contrat de leur gestionnaire ou à obtenir l’ouverture d’un compte bancaire séparé lorsque les débats sont menés par le seul syndic.

Pour remédier à cette situation, il est indispensable de prendre des mesures concernant aussi bien l’organisation de la profession que les textes encadrant la copropriété, à savoir :

1. l’instauration d’un Code d’éthique et de déontologie pour les professions immobilières et la création d’une Commission disciplinaire, composée notamment de représentants des professionnels et des consommateurs, chargée de connaître des manquements constatés à la règlementation en vigueur et de prononcer des sanctions ;
2. la mise en place d’une Commission de conciliation pour régler à l’amiable les litiges entre copropriétaire/syndicat et syndic. Celle-ci pourrait être rattachée au siège de chaque cour d’appel ;
3. une réforme en profondeur des règles de majorité en assemblée générale afin de ne prendre en compte que les voix des copropriétaires présents et représentés ;
4. la possibilité pour un locataire d’être mandaté par son bailleur afin de le représenter au conseil syndical ;
5. rendre obligatoire le compte bancaire séparé au nom du syndicat, sans possibilité de dispense.
    

Source: CLCV Télécharger l'étude

Près de 140 exposants, professionnels de la gestion, du fonctionnement et de la valorisation des immeubles, seront à nouveau au rendez-vous, les 14 et 15 novembre prochains, pour informer et conseiller tous les acteurs de la copropriété, dans toutes ses dimensions : problématiques économiques, techniques, pratiques ; copropriétés résidentielles, tertiaires ou mixtes…

Depuis sa création en 1994, le Salon de la Copropriété s’est imposé comme un lieu d’échanges et d’informations incontournable pour tous les acteurs de la gestion, du fonctionnement et de la valorisation des immeubles: présidents et membres de conseils syndicaux, syndics bénévoles ou syndics professionnels, copropriétaires et futurs décideurs, gestionnaires de site, experts immobiliers…

Le Salon de la Copropriété permet aux 10.000 visiteurs attendus de rencontrer de multiples corps de métier, variés et complémentaires, pour une information riche et transversale : spécialistes de l’immobilier, professionnels de l’entretien-rénovation, de l’équipement (aménagement extérieur, ascenseurs, électriciens…), experts (architectes, bureaux d’études, conseillers en patrimoine…), prestataires de services (assurances, banques…)…

Afin de compléter l’information délivrée par les exposants, le Salon de la Copropriété proposera également aux visiteurs un programme d’animations varié : conférences, ateliers, formations, consultations personnalisées gratuites…
Sources: Le Salon de la Copropriété

Le droit de la propriété est depuis longtemps tiraillé entre l’intérêt du copropriétaire et celui de la copropriété alors que la notion de développement durable impose aujourd’hui la prise en compte d’un troisième intérêt, celui plus général de la société. Car il est évident que les travaux qui vont être nécessaire pour atteindre les objectifs du plan Grenelle sont importants. Ils ne posent pas de difficultés particulières pour les immeubles neufs mais sont compliqués à mettre en œuvre dans les immeubles existants. Dans l’existant on ne traite pas que des questions d’économies d’énergie, il faut d’abord assurer l’entretien courant. Pour l’heure, les propriétaires sont encore loin de la prise de conscience de la nécessité d’effectuer ces travaux d’amélioration de la performance énergétique.

« Le législateur avait pris un garde-fou, dans la loi de 1965, il était prévu que les travaux en matière d’économie d’énergie devaient avoir un temps de retour de dix ans. Mais les charges qui découlent du plan Grenelle vont être bien supérieures, si bien que cette disposition protectrice a été supprimée. Il faut donc s’attendre à des temps de retour bien supérieurs à dix ans ! », Explique Jacques Laporte, représentant de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) à la Commission Relative à la Copropriété.

Alors que ces charges importantes nécessitent des financements, le législateur n’a rien prévu. « On a préparait un plan de travaux issu du Grenelle sans prévoir de financement. Or le financement doit être en amont et non en aval de la décision d’exécution des travaux », commente Jacques Laporte.

Le plan pluriannuel a été introduit, non pas par une loi mais à l’occasion du carnet d’entretien, puis ajouté dans le décret de 1967 à l’article 35 où il est indiqué que le syndic peut appeler les échéances du plan pluriannuel. Mais on ne trouve aucune définition du plan pluriannuel. Selon Jacques Laporte : « La question est posée et la chancellerie s’interroge encore sur le fait que le plan pluriannuel ne soit pas trop restrictif. Ne faut-il pas prévoir ce financement en amont avec un fond de travaux qui ne soit pas affecté. Il pourrait représenter un pourcentage du budget appelé tous les ans, de l’ordre de 3% à 5%, qui constituerait une cagnotte au moment où les travaux seraient nécessaires. »

L’encadrement du plan pluriannuel n’est pas clair, c’est le constat de Thierry Peyre, Président de la Commission Nationale Administrations de Biens FNAIM : « On dispose d’un arsenal juridique qui est celui des provisions spéciales de l’article 18, pour des travaux qui ne sont pas connus et qui arriveraient dans les trois années à échoir. Alors comment mettre en place une épargne ou une prévoyance dans ce contexte ? »

En l’état actuel, le plan pluriannuel de travaux appartient à chacun des copropriétaires et non pas au syndicat des copropriétaires. Ce qui implique qu’en cas de mutation, les sommes doivent être remboursées au propriétaire vendeur et après à son acquéreur. « C’est une difficulté qu’il appartient au législateur de régler et qui doit être admis par les copropriétaires. Le plan pluriannuel qui s’applique à toutes les copropriétés doit être élargi et pérenne. Il y a sur ce sujet, un travail du législateur qui doit s’accompagner d’une formation des copropriétaires », conclut Jacques Laporte.

Pour Thierry Peyre : « L’épargne est constituée d’une avance restituable au copropriétaire qui part. C’est une difficulté pour le syndicat des copropriétaires car il faut trouver la parade juridique pour que cette épargne réalisée dans la perspective du développement durable soit attachée au lot. »