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26 avr. 2012

L'Assemblée Générale Annuelle d'une copropriété

Etat des lieux sur la participation

Organisée au moins une fois par an, l’assemblée générale constitue un évènement incontournable dans la vie d’une copropriété. C’est à cette occasion que les principales décisions concernant la vie de l’immeuble vont être prises. Malgré son importance, le taux moyen de participation n’est que de 50,95% selon l’étude réalisée par la CLCV.

 « Le taux de participation ou de représentativité des copropriétaires aux assemblées générales est une donnée importante qui permet d’apprécier l’adéquation ou non des règles de majorité actuelles à la réalité de terrain, d’autant plus qu’il n’existe aucune statistique sur le sujet. La qualité des débats et les pouvoirs de l’assemblée générale sont aussi des indicateurs qui permettent de savoir si les copropriétaires « subissent » leur syndic ou si, au contraire, ils travaillent en bonne intelligence avec lui », explique l'association des consommateurs.

 Près des trois quarts des assemblées générales connaissent un taux variant entre 25% et 75%. Le taux moyen de participation aux assemblées générales est de 50,95%. Un résultat bien trop faible pour permettre une bonne gestion de la copropriété. On observe que les taux de faible participation (inférieur à 25%) revêtent une certaine stabilité, nonobstant la taille de la copropriété. Alors que plus la copropriété est importante, plus le taux des fortes participations décroit, passant ainsi de 29,63% (pour les copropriétés de 10 lots ou moins) à 2,15% (pour celles de plus de 300 lots).

 

Par ailleurs, les débats ne sont jugés intéressants ou constructifs que dans 48,62% des cas. Toutefois, ce point doit être corrigé en fonction de la personne qui mène les débats durant l’assemblée générale. Dans un peu moins d’un cas sur deux (46,57%), les débats sont menés conjointement par le président de séance et le syndic. Mais pour 34.21% des copropriétés concernées, c’est le syndic qui mène seul les débats.

Les débats apparaissent systématiquement de moins bonne qualité lorsqu’ils sont animés uniquement par le syndic. Lorsque le syndic prend en charge la direction des débats, ceux-ci apparaissent clairement comme orientés et ne se font pas à l’avantage des copropriétaires. Ils sont qualifiés d’intéressants et constructifs dans 32,28% des cas lorsque le syndic les dirige seul, contre 57,11% lorsque le président de séance y participe. De même, les discussions sont qualifiées d’inexistantes dans près de 20% des cas lorsque le syndic agit seul.

Deux autres points sont à mettre en relation avec la qualité des débats : le taux de participation et la taille de la copropriété. Ainsi, plus le taux de participation à l’assemblée générale est important, plus les débats apparaissent comme intéressants et constructifs. Mais l’échange devient plus compliqué en assemblée générale dans des ensembles immobiliers de grandes tailles.

L’assemblée générale se prononce sur des projets de résolutions élaborés par le syndic, généralement en collaboration avec le conseil syndical. Les copropriétaires ne peuvent se prononcer que sur les points inscrits à l’ordre du jour de la séance, il n’en demeure pas moins que ces derniers disposent d’un droit d’amendement de la résolution, à condition toutefois de ne pas en dénaturer l’objet.

Dans près des deux tiers des cas (63,53%), l’assemblée générale arrive à modifier la rédaction initiale de certains projets de résolution. En revanche, lorsque le syndic assume seul la direction des débats, les projets de résolutions apparaissent bien plus cristallisés, puisque l’assemblée générale ne parvient à les modifier que dans un peu plus de 25% des cas (26,73%) contre 73,27% dans les autres cas. Un tel écart met en exergue un réel problème en matière de direction des débats et d’autoritarisme. De même, toujours dans le cadre de débats dirigés par le seul gestionnaire, le contrat du syndic n’est négocié durant l’assemblée générale que dans 31,72% des cas (contre 68,28% lorsque le président de séance participe à cette direction). Lorsque le contrat est discuté en assemblée générale ou, préalablement, par le conseil syndical, les principaux points de négociation sont dans plus de 75% des cas, les honoraires de gestion courante, ou leurs modalités de révision d’une année sur l’autre et la durée du contrat.

Le dernier point de négociation concerne la question du compte bancaire séparé. En théorie, le compte séparé constitue le mode de gestion « normal » des copropriétés, le syndic ayant l’obligation d’en ouvrir un au début de son mandat. Toutefois, le gestionnaire peut solliciter de l’assemblée générale une dispense d’ouverture d’un tel compte en précisant bien que l’ouverture d’un compte bancaire séparé entraînera une augmentation des honoraires d’au moins 20%.

Le compte bancaire séparé est ouvert dans un peu plus d’une copropriété sur deux (58,19%), un résultat largement insuffisant. Et la proportion tombe à 30,54% lorsque les débats sont dirigés par le seul syndic. Cela montre à quel point certains professionnels refusent toute discussion sur le sujet ou procèdent à un « chantage aux honoraires ». A l’inverse, le taux est nettement plus important (69,46%) lorsqu’un copropriétaire explique en séance les avantages d’un tel mode de gestion.

Les propositions de la CLCV pour réduire les dysfonctionnements des assemblées générales

Pour éviter que l’absentéisme ne puisse avoir des conséquences négatives sur la bonne gestion des copropriétés, La CLCV préconisent plusieurs mesures. La première concerne une réforme en profondeur des règles de majorité afin que ne soient prises en compte que les voix des copropriétaires présents et représentés. Cela évitera ainsi des situations de blocage en raison du peu de participants et poussera, peut-être, les copropriétaires à participer à l’assemblée générale. La seconde concerne les copropriétés composées majoritairement de locataires non associés à la gestion de leur immeuble. Les locataires pourront être mandatés par leur bailleur pour siéger au conseil syndical. A l’heure actuelle, un locataire peut déjà, à la demande de son propriétaire, le représenter en assemblée générale et participer aux votes des différentes résolutions.

Le point le plus important concerne l’ouverture du compte bancaire séparé, la CLCV demande que le compte bancaire séparé soit, réellement obligatoire, sans possibilité de dispense.

 

Méthodologie

3.622 personnes, réparties à 83% de copropriétaires occupants et à 17% de copropriétaires bailleurs, ont répondu, sur l’ensemble du territoire, à notre enquête durant les mois de janvier et février 2012.
Les copropriétés concernées par ce sondage sont très variées puisqu’elles sont composées (en lots principaux, à l’exception des caves, garages…) : à 15,49%, de 10 lots ou moins ; à 39,84%, de 11 à 50 lots ; à 23,22%, de 51 à 100 lots ; à 16,32%, de 101 à 300 lots ; à 5,32% de plus de 300 lots.
83% de copropriétaires occupants.
44% font partis du conseil syndical (dont 73% entre 51 ans et 70 ans).

Source: CLCV