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21 déc. 2011

L'obligation de création d'un fonds travaux dans les copropriétés

Le rapport de Monsieur Braye en attente

Dominique Braye remettra début janvier son rapport au ministre Benoit Apparu, dans le cadre d’une mission de réflexion sur les copropriétés dégradées. L’objectif fixé est celui de proposer des solutions efficaces pour lutter contre les difficultés majeures rencontrées aujourd'hui par près de 300.000 logements en copropriété.

Comme le souligne Dominique Braye, le phénomène des copropriétés dégradées touche particulièrement les propriétaires du parc privé où l’on rencontre des ménages très modestes qui ne peuvent accéder au marché locatif : « il leur est souvent plus facile d'acheter un bien très dégradé que de réunir les cautions exigibles pour une location. Ils n’ont souvent pas les moyens de financer les travaux décidés par la copropriété. Or, en France, un tiers des immeubles ont été construits entre 1950 et 1989. Leur remise à niveau suppose entre 40 et 70 Mds€ d'investissements ! »

La principale préconisation concerne la mise en place obligatoire d'un fonds travaux. Selon Dominique Braye : « ce dispositif a des vertus pédagogiques car il apprend aux gens que leur immeuble doit être entretenu. Il est également équitable puisque chacun paye en fait un droit d'usage qui correspond au vieillissement de l'immeuble. Enfin, il permet aux copropriétaires, qui abondent ce fonds chaque année, de se constituer un matelas financier afin de pouvoir faire face aux travaux une fois ceux-ci votés. »

L’Association des responsables de copropriété (ARC) qui se bat depuis des années pour que soit instaurée l’obligation pour les copropriétés de créer des fonds « fonds travaux » se réjouit de cette position du Président de l’Anah. Toutefois, L’ARC attire l’attention de celui-ci sur la nécessité « de sécuriser les fonds épargnés et d’éviter les tentations. »

Trois mesures seraient ainsi complémentaires :

  1. L’impossibilité pour les syndics de déroger au compte bancaire séparé,
  2. L’impossibilité pour les syndics de prélever des honoraires sur le placement de ces fonds,
  3. La garantie que les fonds épargnés ne pourront être utilisés que pour les gros travaux.

Ll’autre dispositif phare préconisé par Dominique Braye serait de faire réaliser un diagnostic global de l'immeuble tous les dix ans pour pouvoir programmer dans le temps les travaux à effectuer. Cette projection à plus long terme aura aussi une incidence sur la valorisation des biens immobiliers. Les futurs acquéreurs pourront se décider en toute connaissance de cause si comme le propose Dominique Braye, « les charges, voire les montants prévisionnels des travaux figurent dans les annonces immobilières ».
Source: Interview accordé par Monsieur BRAYE, Président de l’ANAH et publié dans LE PARISIEN du 20 décembre 2011