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3 juil. 2012

L'ouverture d'un compte séparé pour un syndicat de copropriétaires

Mise au point

1 - Les avantages du compte séparé

Le compte bancaire ou postal séparé présente de grands avantages : le syndic ne sera pas tenté d’augmenter le fruit des placements en payant les fournisseurs le plus tard possible, en faisant voter des provisions très élevées ou en gardant le plus longtemps possible en caisse les recettes, comme les indemnités d’assurance.

Un autre avantage : en cas de liquidation judiciaire du syndic, le compte bancaire séparé permet d’apporter la preuve des sommes dues. Ainsi, un syndicat qui avait renoncé au compte séparé, et qui demandait paiement, par l’organisme garant de leur syndic en déconfiture, du solde créditeur de la copropriété, a été débouté de sa demande par la cour d’appel de Paris (arrêt du 10 avril 2008). En effet, selon les juges d’appel, en l’absence de compte séparé, et faute pour le syndicat de produire les relevés de banque et la situation de trésorerie de l’immeuble, l’extrait du grand livre de l’immeuble faisant apparaître un solde en faveur de la copropriété n’était pas à lui seul suffisamment probant.

En outre, le compte séparé permet d’obtenir une meilleure lisibilité des mouvements de fonds (au crédit ou au débit) de la copropriété ; il facilite aussi la vérification des comptes.

2 - Le compte séparé : obligatoire, sauf dispense

Les fonds des syndicats de copropriétaires peuvent être gérés de deux façons différentes, deux types de compte bancaire existant en copropriété :

- soit le compte bancaire unique ouvert au nom du syndic pour plusieurs copropriétés: les coûts et produits financiers provenant de la gestion du compte unique sont à la charge ou au profit du syndic,
- soit le compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires : les coûts et produits financiers provenant de la gestion du compte séparé sont à la charge ou au profit du syndicat des copropriétaires.

Avant la loi SRU, l’ancien texte de l’article 18 de la loi de 1965 faisait obligation au syndic professionnel de soumettre à l’assemblée générale, lors de sa première désignation et, ensuite, tous les trois ans, le choix entre l’ouverture ou non d’un compte séparé au nom du syndicat. Selon la Cour de cassation, l’assemblée devait être saisie à cette fin, même si le compte séparé existait déjà (Cass. ass. plén., 27 novembre 1998).

Depuis la loi SRU, la nouvelle rédaction de l’article 18 de la loi de 1965 rend obligatoire le compte bancaire séparé, sauf si l’assemblée générale en dispense le syndic, cette décision devant être prise à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 ou, à défaut, à celle de l’article 25-1.

Le syndic doit donc, désormais, ouvrir d’office un compte séparé et n’a plus à saisir l’assemblée pour en décider, sauf s’il veut en être dispensé.

Précisons que seul le syndic professionnel peut être dispensé de l’ouverture d’un compte séparé : lorsque le syndic est « bénévole », la loi impose le compte séparé. L’obligation pour le syndic bénévole de verser les fonds qu’il reçoit des copropriétaires sur un compte ouvert au nom du syndicat, et non pas sur son compte personnel, est logique puisque, contrairement au syndic professionnel, il ne dispose pas de garantie financière assurant les fonds détenus.

La Commission relative à la copropriété recommande au syndic qui souhaite bénéficier de la dispense d’ouverture du compte séparé d’examiner avec le conseil syndical s’il y a lieu de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale une question sur la décision de ne pas ouvrir un compte séparé. Le cas échéant, elle préconise de libeller ainsi la question de l’ordre du jour : « dispense d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat » et de rédiger ainsi le projet de résolution « l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ».

La décision par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée (article 29-1 du décret du 17 mars 1967 inséré par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004). Même si ce texte précise que cette dispense est renouvelable et prend fin de de plein droit en cas de nomination d’un autre syndic, il ne faut pas perdre de vue que cette dispense d’ouverture d’un compte séparé est temporaire. A cet égard, la Commission relative à la copropriété recommande de fixer la durée de la dispense à une durée déterminée et certaine en mois ou en année en précisant la date de prise d’effet et de la faire coïncider, dans la mesure du possible, avec la durée du mandat du syndic (recommandation 22 bis).

3 - Attention aux faux comptes séparés

Un compte séparé ne peut pas être constitué par le sous-compte d’un compte global appartenant au syndic. La Cour de cassation a ainsi jugé qu’un sous-compte ouvert au nom du syndicat dans les comptes du syndic ne peut être qualifié de compte séparé (Cass. civ., 3e, 13 février 2007, n° 06-15795).

Plus récemment, la Haute juridiction a estimé que ne satisfaisait pas à l’obligation d’un compte séparé l’ouverture d’un compte dont les relevés mentionnaient le syndic comme titulaire de celui-ci ; par ailleurs, les demandes de prélèvement automatique proposées aux copropriétaires indiquaient comme créancier le syndic. De plus, la juxtaposition des noms du syndic et du syndicat sur le libellé des chèques n’était pas dépourvue d’ambiguïté (Cass. civ., 3e, 9 avril 2008, n° 423). La Cour de cassation a donc censuré la décision des juges d’appel qui avaient cru être en présence d’un compte séparé en retenant que le compte fonctionnait séparément de tous les autres comptes ouverts par le syndic auprès de la même agence bancaire et n’enregistrait que les opérations propres à la copropriété ; il ne s’agissait pas d’un sous-compte individualisé, les intitulés et numéros de compte étaient nettement distingués et les appels de charge précisaient que les chèques des copropriétaires devaient être établis à l’ordre du « cabinet W. syndicat Résidence M. ».

Le compte séparé doit fonctionner sous la seule signature du syndic : il ne peut pas fonctionner sous la signature conjointe du syndic et du président du conseil syndical, ce dernier n’ayant pas la qualité de représentant légal du syndicat (Recommandation n° 22).

4 - Sanction du non-respect d’ouverture d’un compte séparé

Le syndic qui n’a pas obtenu la dispense d’ouverture d’un compte séparé dispose d’un délai de trois mois à compter de sa désignation pour ouvrir ce compte et y verser les fonds du syndicat (article 18 de la loi de 1965).

Le non-respect de cette obligation légale dans le délai de trois mois est rigoureusement sanctionné par la nullité de plein droit du mandat du syndic (les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi, par exemple un fournisseur, demeurent toutefois valables). La nullité peut être demandée en justice par tout copropriétaire pendant un délai de 10 ans à compter de la date de l’assemblée ayant désigné le syndic (application de l’article 42-1 de la loi de 1965).

Source: www.chdp.asso.fr
Dossier rédigé par la Revue de l'Habitat (n°542, mars 2009)