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10 avr. 2012

Le plan pluriannuel en copropriété a ses limites

Des propositions des professionnels

Dans le cadre des 14èmes entretiens franciliens de la copropriété organisés par la FNAIM Paris IDF, la première table ronde sur le développement durable a abordé la question du financement des travaux d’économies d’énergie et celui du plan pluriannuel de travaux. Quels en sont les limites, comment peut-on y remédier ?

Le droit de la propriété est depuis longtemps tiraillé entre l’intérêt du copropriétaire et celui de la copropriété alors que la notion de développement durable impose aujourd’hui la prise en compte d’un troisième intérêt, celui plus général de la société. Car il est évident que les travaux qui vont être nécessaire pour atteindre les objectifs du plan Grenelle sont importants. Ils ne posent pas de difficultés particulières pour les immeubles neufs mais sont compliqués à mettre en œuvre dans les immeubles existants. Dans l’existant on ne traite pas que des questions d’économies d’énergie, il faut d’abord assurer l’entretien courant. Pour l’heure, les propriétaires sont encore loin de la prise de conscience de la nécessité d’effectuer ces travaux d’amélioration de la performance énergétique.

« Le législateur avait pris un garde-fou, dans la loi de 1965, il était prévu que les travaux en matière d’économie d’énergie devaient avoir un temps de retour de dix ans. Mais les charges qui découlent du plan Grenelle vont être bien supérieures, si bien que cette disposition protectrice a été supprimée. Il faut donc s’attendre à des temps de retour bien supérieurs à dix ans ! », Explique Jacques Laporte, représentant de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) à la Commission Relative à la Copropriété.

 

Alors que ces charges importantes nécessitent des financements, le législateur n’a rien prévu. « On a préparait un plan de travaux issu du Grenelle sans prévoir de financement. Or le financement doit être en amont et non en aval de la décision d’exécution des travaux », commente Jacques Laporte.

Le plan pluriannuel a été introduit, non pas par une loi mais à l’occasion du carnet d’entretien, puis ajouté dans le décret de 1967 à l’article 35 où il est indiqué que le syndic peut appeler les échéances du plan pluriannuel. Mais on ne trouve aucune définition du plan pluriannuel. Selon Jacques Laporte : « La question est posée et la chancellerie s’interroge encore sur le fait que le plan pluriannuel ne soit pas trop restrictif. Ne faut-il pas prévoir ce financement en amont avec un fond de travaux qui ne soit pas affecté. Il pourrait représenter un pourcentage du budget appelé tous les ans, de l’ordre de 3% à 5%, qui constituerait une cagnotte au moment où les travaux seraient nécessaires. »

L’encadrement du plan pluriannuel n’est pas clair, c’est le constat de Thierry Peyre, Président de la Commission Nationale Administrations de Biens FNAIM : « On dispose d’un arsenal juridique qui est celui des provisions spéciales de l’article 18, pour des travaux qui ne sont pas connus et qui arriveraient dans les trois années à échoir. Alors comment mettre en place une épargne ou une prévoyance dans ce contexte ? »

En l’état actuel, le plan pluriannuel de travaux appartient à chacun des copropriétaires et non pas au syndicat des copropriétaires. Ce qui implique qu’en cas de mutation, les sommes doivent être remboursées au propriétaire vendeur et après à son acquéreur. « C’est une difficulté qu’il appartient au législateur de régler et qui doit être admis par les copropriétaires. Le plan pluriannuel qui s’applique à toutes les copropriétés doit être élargi et pérenne. Il y a sur ce sujet, un travail du législateur qui doit s’accompagner d’une formation des copropriétaires », conclut Jacques Laporte.

Pour Thierry Peyre : « L’épargne est constituée d’une avance restituable au copropriétaire qui part. C’est une difficulté pour le syndicat des copropriétaires car il faut trouver la parade juridique pour que cette épargne réalisée dans la perspective du développement durable soit attachée au lot. »